文丨郭小兴 剪辑丨 百进

起原丨肃肃社（ID：zhengjingshe）

（本文约为2200字）

1月17日，刚刚际遇劲爆音问冲击的万科A(000002.SZ)股价大幅低开低走，一度创60日新低至6.45元/股，对应跌幅跳动6%。不外，收盘跌幅收窄至3.63%。债券方面，多只万科债券下昼也出现拉升景象。

万科方面告诉投资者，目下无延迟债券到期时辰的筹谋；针对2025年将要到期的公开债务，公司会任重道远，应酬干系债务兑付。

根据《财经》报说念，有接近万科的东说念主士涌现，1月15日上昼，万科推行董事、总裁、首席推行官祝九胜曾出目下公司，之后就去处不解。限制目下，还莫得把柄骄慢祝九胜的此次失联是否跟万科筹谋径直干系。

1月16日晚间，《经济不雅察报》报说念称，祝九胜于1月15日被公安机关带走。

1月17日凌晨，祝九胜更新了一又友圈。随后，他通过微信、电话向媒体、金融机构报吉祥；《经济不雅察报》的上述报说念也于17日删除。

《经济不雅察报》另有报说念称，深圳市政府干系责任专班一经全面介入万科，万科或将靠近罗致改选。对此，另一位接近万科的东说念主士对《财经》涌现：约半年前，深圳市政府为了匡助万科融资，曾组织过专班同万科一样。限制发稿，该东说念主士暗示万科并未接到国资委入驻罗致的音问。

《财经》向万科董事会书记朱旭核实上述媒体报说念的信息，限制发稿时未得到恢复。《财经》亦未能连系到深圳国资委对干系报说念赐与置评。

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经此“一役”，万科目下边临的筹谋困局已授室喻户晓。肃肃社分析师发现，其最新的财报，2024年三季报骄慢，2024年1-9月，其营业收入、净利润和筹谋步履产生的现款流量等各项倡导，均创下上市以来最差理会；销售净利率、净金钱收益率（ROE）均由正转负；销售毛利率则由两位数跌至个位数。其中，营收为2199亿元，下滑24.2%；净示寂高达179.43亿元。

在同业业，2024年三季度，保利发展的净利润同比下滑27.64%，与前一年度同期基本持平，尽管仍然示寂但同比下滑幅度不大。

据同花顺iFinD数据统计，限制11月4日，在房地产开采板块中，A股共有94家房企发布2024年三季度功绩叙述，其中，营收同比增长的共有29家，占比30.85%；归母净利润同比增长的共有20家，占比21.28%；盈利的共有52家，占比55.32%。

这意味着，房地产行业半数企业已呈现增长态势，但一直以“尺度优等生”示东说念主的龙头房企万科，却不在此列。

2

造血才能趋弱的背后，债务问题“内情毕露”般突显。

肃肃社分析师梳理获悉，限制2024年9月底，万科净欠债率为66.2%；有息欠债计算3276.1亿元；尽管短期借款惟有86.78亿元，但一年内到期的非流动欠债高达1115.21亿元，对应的币资金却惟有797.45亿元。

这意味着，现款流无法粉饰短债限度，万科现款流仍然相等垂危，短债危急仍然莫得废除。

尽管限制目下，万科尚未堕入债务失言现象，这梗概骄慢万科仍有一定的挪腾空间。

不外，了然于目的，从2023年第一季度到2024年第三季度，万科的货币资金限度在逐季下落，从1400.06亿元跌至797.45亿元，跌幅高达43%；同期，一年内到期的非流动欠债从596.57亿元震撼上行，达到最新的1115.21亿元，增长速率相等快。

后续该如何应酬短债压力，极地面测验着万科治理层。

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事实上，肃肃社2020年以来发布的几篇研报，早已对此进行过警示（参见《年报亮相后市值已挥发400亿，手抓1600亿现款，万科却如如芒刺背》、《推倒、复原、再推倒！万科，全部围墙因何争吵了三年之久？》、《债权东说念主热切辟谣后，万科仍没逃过“股债双杀 ”》等）。

肃肃社发布的上述研报觉得：

尽管万科的金钱欠债率在行业平均水平中一直都处于相对较低的位置，但从限度和行业影响力的角度来看，其高欠债依然容不得涓滴小视。

问题是，彼时已高喊了多年“活下去”的万科，为什么仍然莫得把杠杆率大幅降下去？

或者换个问题，为什么万科的高杠杆率没能大幅降下去？

肃肃社分析师觉得，其中一个很大的原因，就是摊子铺得太大。在拿地金额上，万科在2020年-2023年技艺的限度稳固了七成，但地皮储备限度却并莫得下落太多。数据骄慢，2020年，万科总地皮储备面积为16202万平米，2022年为11853万常常米。到了2023年10月，地皮储备面积依然有跳动1亿常常米。

梗概在彼时的5年前，地皮储备面积是一家房企限度化的筹码，但在房地产行业遇冷，库存去化笨重的目下，居高不下的土储就像是一只撞着蛋糕的铁盒子，拿着太重丢了可惜，强行拿着还有砸在脚背的可能性。

在销售限度下落和债务危机横行之际，万科居于高位的地皮储备很澄澈属于后者。

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公开良友骄慢，万科2024年1-7月已转让31处金钱，商办、旅店、公寓齐在列出售。据2024年三季度报败露，万科通过巨额来回回款232.6亿元，已完成年度回款标的的78%；与此同期，第三季度，终了筹谋性净现款流3.3亿元，自二季度以来连续保持为正。

2024年11月1日信息骄慢，万科已将旗下的武汉新唐共祥贸易治理有限公司50%股权，以1.5亿元的对价转给万物云看成到期应收款项的抵债金钱。这也就是说，万科的瘦身筹谋仍在稳步鼓动中。

也就是说，大手笔处置金钱、处置应收技俩是孝敬现款流的一项重要举措。

不外，万科可供出售的金钱有限，加之金钱的流动性受限，要督察现款流的安全平稳，归根结底如故需要依靠销售回款。

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值得一提的是，2024年3月29日，万科董事会书记朱旭先容了深圳国资真金白银赈济万科的四大类递次：“第一，匡助万科处置流动性比拟低的不动产和恒久股权投资；第二，阛阓化表情来认购万科旗下盈利的破费基础门径；第三，通过深圳国企和万科之间的产业型协同，推动了多个技俩互助；第四，深圳国资也在积极调和金融资源来赈济万科”。

同庚5月27日，万科位于深圳的深圳湾超等总部基地T208-0053宗地以挂牌价22.35亿元成交，由深铁集团和深圳市南山区国资委下属的深圳市大沙河设立投资有限公司100%控股公司——深圳市百硕迎海投资有限公司接盘。

这些公开良友都标明，深圳国资如实一经入手、且诚心满满，只不外限制目下尚未违背万科功绩的下滑和逆境的闪现。【《肃肃社》出品】

CEO·首席询查员|曹甲清·责编|唐卫平·剪辑|杜海·百进·编务|安安·校对|然然

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